投资房市的另类选择——REITs

注册时间: 01/07/2008 09:25:35 文章: 9 离线

投资房市的另类选择——REITs
(周阳，朱楠楠，西南财经大学中国金融研究中心硕士)

引言：
近年来，房地产聚焦了众多的目光——高昂的房价，疯狂的上涨幅度，以及之后的市场趋冷，“拐点说”，都引起了民众的关注。衣食住行乃立身之本。房地产关系着民众的安居问题。房地产不仅仅是一个经济学或者金融学的话题，它已经成为一个相当值得关注的，影响国家和谐安定局面的社会问题。因此，它引起了政府的高度关注：2007年的两会期间，《政府工作报告》将住房列入民众不满问题。2008年的两会期间，房地产仍然是热门话题。
高房价让民众望而却步，高通货膨胀率让民众手中的货币贬值。眼看着房屋价格一天天上涨，手中的现金却渐渐缩水。寻找投资房市的新渠道，以寻求资金保值增值，显得尤其重要。REITs作为国外流行的一种房地产投资方式，具有高收益、低风险、高流动性的特点，能够产生分享房市收益、抵御通货膨胀的作用，值得我们研究和关注。

一、REITs的基本介绍
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早起源于新英格兰，而在美国得到了最大的发展。1883年，一些波士顿商人想在快速发展的房地产市场获利，因而建立了马塞诸塞信托（信托的对象是波士顿一些非常富有的个人），它是目前REITs的前身。二战后，房地产市场得到了迅猛发展，广大投资着对房地产的投资热情逐渐升温。一方面，房地产业需要更多资金注入，另一方面广大中小投资着也想分享房地产业的发展。当时，美国国会认为有效的途径是聚少成多，形成投资资金的蓄水池，也就是成立房地产的投资信托基金，这种投资信托基金公司专门从事投资可以带来收益的房地产项目及房地产证券。房地产信托的概念最终在房地产业得到实现。

二、REITs的优势
REITs在美国能得到迅猛发展，并成为欧洲以及部分亚洲国家争相效仿的对象，得益于自身的众多优势:
1.能有效的广泛收集社会闲散资金，用于资金需求量巨大的房地产业。一般中小投资者用少量的钱就可以参与房地产投资。
2.REITs的流动性很好。在美国市场上大多REITs都上市了,所以REITs和传统的以所有权为目的的房地产投资相比，具有相当高的流动性。
　表1 美国REITs和主要指数年收益率比较（截止2005年）
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3.REITs和其他有价证券相比，具有高收益率。
表2 美国REITs和主要指数年收益率比较（截止2005年）

表2显示了不同期限中，REITs和那斯达克指数、小型股指数、道琼斯工业指数、标准普尔500指数的平均年综合收益率的比较，可见无论是在1年，5年，10年，还是30年中，REITs的收益率都超过了这些著名指数。而且由于法律鼓励REITs把90％的收益都应分配给股东，所以这些收益中现金占比很大。
4.REITs能有效的分散投资和抵御通货膨胀。REITs把社会闲散资金聚集成大额资金，可以通过投资不同区域，不同品种来达到分散风险的目的。REITs的基础资产是房地产，而房地产具有很高的保值功能。当通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值也升值的更快，自然REITs的收益率也会上升。
5. REITs的稳定性很好，和市场上大多数投资品种的协方差很小，尤其是最近10年。这就意味着，作为投资组合的一个品种，REITs能够有效的分散投资风险。

表11 REITs和市场上主要品种的协方差

6．REITs的风险小。房地产开发是个高风险行业，但REITs的风险较低，这是因为REITs大多是投资已经经放地产开发商开发成熟的，有稳定收入来源的房地产。

三、REITs在中国的发展
REITs起源于集合资金信托的形式。在我国集合资金信托经历了曲折的发展。在信托业发展的初期，存在乱集资、乱拆借、乱贷款的情况，导致国务院对其进行了多次的整顿。我国第一次对集合资金信托作的规定的法规是中国人民银行在2002年7月发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》。规定信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）；不得举借外债；不得发行债券，不得以发行委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证、有价证券代保管单和其他方式筹集资金，办理负债业务；不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传等。这个部门法规在规范信托业集合资金信托的同时也使集合资金信托的发展受到了较大阻碍。
近两年，房地产企业的信托融资活动开始空前活跃起来。据有关调查统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产资金达到28亿美元；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约 83个房地产信托产品，募集金额122亿元。2005年，房地产信托募集资金将到 22亿元。近两年，房地产信托融资的资金规模更是逐步壮大。但是，由于法律规定尚不完善，目前我国的这些信托融资产品并非真正的REITs，而是准REITs产品。
REITs在中国的最新进展发生在2008年3月。我国第一份按照国际标准设计的REITs在银监会的支持下开始了资金集合计划。为更好的管理好信托计划，银监会还特别批准成立专门的投资管理公司——中信凯德（北京）管理咨询有限公司。嘉德置地认购了其中50%份额，中信信托通过发行“中信凯德1号科技园区股权投资集合资金信托计划”认购另外50％。中信信凯德（北京）管理咨询有限公司主要投资于北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。合约里规定的种子项目为位于中关村软件园的红钻大厦，其租客为IBM中国研发和创新中心。而红钻大厦目前的所有人是嘉德置地。这是REITs在中国的发展历程中浓墨重彩的一笔，相信在不久的将来，REITs将越来越多的出现，成为中国金融市场一种主要的投资品种。
虽然目前我国发展REITs目前还受到较多限制，国家有关部们的法律、法规还在研究中，但我们应该看到其强大的生命力。我国的相关管理机构也在不同的场合表明了支持发展REITs的态度，我们应积极等待正式的《产业基金法》或《房地产信托投资基金法》的出台。

四、目前已经上市的REITs介绍：
1．领汇房地产投资信托基金(0823)
2005年11月以上限价10.3港元发行，集资额为198亿港元。截至本周，领汇股价报收于18.9港元。累计上涨幅度超过80% 。领汇将投资于香港的零售及停车场物业
2．泓富产业信托
泓富产业信托(080

于05年挂牌上市，从而成为香港第二只REIT。泓富以上限2.16港元定价，发售8.88亿个基金单位，集资19.2亿港元，泓富的投资标底是商业物业和工业物业。
3．越秀房产基金
首只内地房地产信托投资基金――越秀房产信托基金(0405)05年12月在港挂牌上市。该基金香港公开发售及国际配售分别获得约496倍和74倍认购，最终发售价为每股3.075港元，筹资约17.9亿港元。