繁體 English

【中国证券网】歌斐房地产基金合伙人谭文虹:如何布局未来的房地产投资

返回上层

【字体: 2017-11-01来源: 作者:文:谭文虹 访问量:6

这轮房地产的周期可能会拉长

房地产领域,最近的流行词非常多。从2016年的10月份开始,进入了一轮所谓的“史上最严格的调控”时期,但其实每一轮都这么讲,限购、限贷等政策也都似曾相识。

但这一轮的调控出现了一些新的迹象——不仅在控需求,也在增加供给,像租售同权、共有产权等。

所以歌斐资产认为,这一轮的调控,尤其对一线城市的调控,有可能比过去的更漫长,因为它真正在长效的供给上提供了解决方案。

具体来说,这一轮的周期在供给上更加丰富;与此同时,由于过去两年的去库存,大开发商手里的钱会比较多,大家手里有钱还会持续的拿地,并购也会风声水起。

所以,房地产是长期看人口,中期看供需,短期是看金融、看政策。

地产投资一定要考虑跨周期

对比海外的一些数字来看当下,歌斐资产发现,中国其实还没有经历过非常完整的市场化大周期。

但作为主动管理组合的房地产投资基金,它在一定情况下会体现出抗周期属性,在低谷来临的时候能够幸免于难。

具体说来,根据过往经验,在房地产低谷的年份,几乎所有的业态价格都会下滑,而涨回到前期高点又要经历三四年的时间(如2008年金融危机时是房地产高点,2009年是房地产低点,2013年才回到2008年高点水平)。

在这个过程中,首先你的现金流要足够支撑下去,其次你的杠杆不能太高,因为资产会经历缩水,而杠杆太高可能熬不过。

所以,地产投资一定要考虑跨周期问题,去杠杆也是为了让我们活得更长久。

新房销售正在加速增长

新房的销售正在加速增长,数据显示现在每年有10万套的新增销售量,这个市场亟待被重新分配。

大都市圈的房子自然具备永恒的吸引力,因为所有人都希望去资源、人才、资金集聚的地方,这样企业和个人的发展都会有更多的机会。

但像成都、重庆、武汉、西安这些二线的核心城市,它的产业资源、教育资源是集聚的,其实也可以吸引产业和人口。

逃离北上广在这一两年又开始了,从统计数据中看到京沪深人口还在增加,但是人口增速在降低。

而像成都这样的核心二线城市,在发展过程中制定了很多吸引人才的政策,反而吸引了大批人口的流入。

存量资产盘活是永恒的需求

一线城市土地和资源有限,在没有新增供地的时候,做写字楼和公寓的改造,给它们注入新的内容,也能够吸引很多新的住户群,因为大家还是希望集聚在大都市生态圈里。

所以面对着这样的新房和存量市场出现的变化、机会和挑战,我们歌斐在这几年一直是在做布局,目标是打造自己的生态圈。

一方面,我们跟主流开发商合作,并覆盖了超过70家的房地产空间运营伙伴,因为他们可以真正地将存量资产盘活。

另一方面,运营内容也是我们关注的重点,所以我们也开始和腾讯、京东等企业进行合作。

歌斐转型成功的案例就是收购歌斐中心,2014年12月我们收购了这幢楼,2016年6月份顺利交付,现在已经达到80%的预租率。

房地产市场永远有机会

歌斐资产认为房地产市场永远有机会,每一轮周期都不一样,你要尽可能地把握它,市场变化的时候去正视变化,只有正视变化,接下来才会有解决方案。

正确的投资决策,往往来自于对投资理念的无数次反复打磨及思考,直到最后,投资的直觉、责任心和经营者意识,才能真正深入到歌斐资产团队的骨髓里去。

如果你想在这个市场做好,就要打造生态圈,把资源、资金、运营和内容有机地结合在一起,同时你要真正地为投资人获得回报。


【中国证券网】歌斐房地产基金合伙人谭文虹:如何布局未来的房地产投资


免责申明

1、本网站信息均来源于市场公开资料,诺亚仅基于上述公开资料阐述诺亚观点,并不保证其准确性、完整性、实时性或正确性。本网站的信息和内容仅供参考,请谨慎使用。


2、本网站信息中署名"诺亚财富"、"诺亚财富研究部"的文章,以及图片和音视频资料,版权均属于诺亚财富。如需转载请与诺亚财富联系,并在授权的范围内注明来源和作者,保证作品的完整性。违反上述声明者,本网站将追究相关法律责任。


3、本网站转载其他媒体或机构的作品,并不意味赞同其观点或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用,必须保留本网注明的"来源",并自负版权等法律责任。如本网转载涉及版权等问题,请作者在两周内来电或来函联系。


4、问题咨询及相关合作,请发邮件至:webmaster#noahwm.com,将“#”换做“@”。